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Le terrain reste la propriété d'un Organisme de Foncier Solidaire (OFS), une structure agréée par l'État. Vous, en tant qu'acquéreur, signez un bail de 99 ans renouvelable qui vous donne le droit d'occuper et d'utiliser ce terrain. Vous êtes propriétaire uniquement du logement (le bâti).

Le BRS présente certaines contreparties importantes qu'il faut bien évaluer avant de se lancer :

• Revente encadrée : Vous ne pouvez pas revendre à qui vous voulez ni au prix du marché. L'OFS dispose d'un droit de préemption et le prix de revente est calculé selon une formule d'indexation (basée sur l'IRL).
• Redevance mensuelle à vie : Même après remboursement de votre prêt, vous continuez de payer la redevance foncière (en moyenne 30 à 80 €/mois selon les secteurs).
• Résidence principale obligatoire : Impossible d'acheter en BRS pour un investissement locatif. Le logement doit être votre résidence principale.
• Plafonds de ressources stricts : À l'achat, vos revenus ne doivent pas dépasser les plafonds fixés. Si vos revenus augmentent après l'achat, vous gardez votre logement mais ne pourrez plus racheter en BRS.
• Offre géographiquement limitée : Tous les territoires ne proposent pas de programmes BRS. Les zones A, B1 et certaines zones B2/C sont privilégiées.

Notre conseil : Le BRS peut convenir si vous recherchez une résidence principale stable sur le long terme et que vous acceptez ces contreparties. Pour un projet d'investissement locatif, d'autres dispositifs (Pinel, LMNP) seront plus adaptés.

Dans le BRS, vous devenez immédiatement propriétaire du logement et vous bénéficiez d'un bail sur le terrain. Dans la location-accession (PSLA), vous êtes d'abord locataire avec option d'achat, puis vous devenez propriétaire après la levée d'option. Les mécanismes juridiques et financiers sont différents.

Le BRS concerne quasi exclusivement des logements neufs. La structure du dispositif (dissociation foncier-bâti organisée par un OFS avec des promoteurs) rend très rare son application à l'ancien, bien que techniquement possible dans certains cas de réhabilitation lourde.

Oui, sous certaines conditions. Vous ne devez pas être propriétaire de votre résidence principale au cours des 2 années précédentes. Être propriétaire d'une résidence secondaire ou d'un bien locatif n'est pas systématiquement bloquant, mais cela dépend de la politique de l'OFS concerné. Il est recommandé de se renseigner au cas par cas.

Non, les plafonds varient selon les zones géographiques (A, A bis, B1, B2, C) qui reflètent la tension du marché immobilier. Par exemple, les plafonds en zone A (Paris, Île-de-France) sont plus élevés qu'en zone B2 ou C (zones rurales ou moins tendues).

Le BRS se développe dans toute la France, avec une forte concentration dans les zones tendues (zones A, B1 et certaines zones B2). Voici les principales villes où le BRS est actif :

• Île-de-France (Paris et région parisienne) : Paris, Nanterre, Montreuil, Saint-Denis, Villejuif, etc. (zone A/Abis)
• Lyon et Auvergne-Rhône-Alpes : Lyon, Villeurbanne, Grenoble, Saint-Étienne (zones A et B1)
• Marseille et PACA : Marseille, Aix-en-Provence, Toulon, Nice (zones A et B1)
• Montpellier et Occitanie : Montpellier, Nîmes, Sète, Béziers, Toulouse (zones A et B1)
• Bordeaux et Nouvelle-Aquitaine : Bordeaux, La Rochelle (zone B1)
• Nantes, Lille, Strasbourg, Rennes : toutes en zone B1 avec programmes actifs

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Oui, un étranger résidant légalement en France peut acheter en BRS, à condition de remplir toutes les conditions d'éligibilité (ressources, résidence principale, etc.). Un titre de séjour valide et des revenus en France sont généralement requis.

L'éligibilité est vérifiée au moment de l'achat. Si vos revenus augmentent après avoir acheté, vous conservez votre logement et votre bail. Il n'y a pas de contrôle annuel de ressources. En revanche, vous restez soumis aux autres obligations (résidence principale, encadrement de la revente, etc.).

La redevance mensuelle varie selon la zone géographique et la superficie du logement. Elle est calculée sur la base d'un pourcentage de la valeur locative du foncier et est indexée annuellement sur l'indice de référence des loyers (IRL). Elle reste modeste par rapport à l'économie réalisée sur le prix d'achat.

Exemple : pour un T2 de 45m² sur la commune de Montpellier, la redevance mensuelle est estimée à 58,5€/mois.

Oui, les frais de notaire qui s'appliquent sont ceux du neuf et sont donc compris entre 2% et 3%. De plus, le logement étant à un prix inférieur aux prix du marché, de 20% à 30%, cela diminue d'autant les frais de notaire.

Oui, le BRS est compatible avec le Prêt à Taux Zéro (PTZ). Le cumul BRS + PTZ permet de réduire le montant à financer pour les primo-accédants. Vous pouvez également cumuler avec d'autres prêts aidés (Action Logement, prêts conventionnés).

Les charges de copropriété sont identiques à celles d'un logement classique (entretien, chauffage collectif, ascenseur...). Elles ne sont pas impactées par le dispositif BRS. Seule la redevance à l'OFS s'ajoute aux charges habituelles.

Oui, vous pouvez revendre à tout moment. Cependant, la revente est encadrée : vous pouvez vendre librement mais uniquement à un acquéreur éligible au BRS. Le prix de revente est calculé selon une formule qui limite la plus-value. Par ailleurs, si vous ne trouvez pas d'acquéreur dans le délai imparti (généralement 1 an), l'OFS doit alors racheter votre logement.

Le prix de revente est calculé selon une formule d'indexation définie dans le bail. Elle prend en compte le prix d'achat initial, la durée de détention et les travaux réalisés pendant celle-ci avec une décote, l'évolution de l'indice de référence des loyers (IRL), le coût d'une éventuelle remise en l'état du logement et les sommes dues à l'OFS. L'objectif est de permettre une plus-value modérée tout en maintenant l'accessibilité pour les futurs acquéreurs. Concrètement, votre plus-value sera inférieure à celle du marché libre.

Oui, le logement et le bail sont transmissibles par héritage. Vos héritiers deviennent propriétaires du bien et reprennent le bail avec l'OFS. Ils doivent cependant respecter les conditions du BRS (notamment l'obligation de résidence principale). Si les héritiers ne souhaitent pas occuper le logement, ils peuvent le revendre selon les règles du BRS.

Le bail de 99 ans est renouvelable. À son échéance, vous ou vos héritiers pouvez demander le renouvellement aux mêmes conditions. Dans la pratique, la durée de 99 ans couvre plusieurs générations, et le dispositif est conçu pour être pérenne.

La mise en location est possible mais strictement encadrée. Elle nécessite l'accord préalable de l'OFS et doit être justifiée par des raisons particulières (mobilité professionnelle contrainte, raisons familiales graves, etc.). La location doit rester temporaire et le loyer est plafonné. Le BRS n'est pas conçu pour de l'investissement locatif.

Les travaux intérieurs (peinture, aménagement, installation d'équipements) sont libres. Les travaux modificatifs (extension, surélévation, modification de façade, travaux structurels) nécessitent l'autorisation de l'OFS. Cette autorisation est généralement accordée si les travaux valorisent le bien et respectent les règles d'urbanisme.

Oui, vous pouvez héberger un colocataire ou un membre de votre famille à titre gracieux (sans loyer). En revanche, toute sous-location payante nécessite l'accord de l'OFS et est soumise aux mêmes contraintes que la location classique (encadrement des loyers, justification, etc.).

Non, le BRS est un bail réel immobilier, qui est différent d'un bail locatif classique. Juridiquement, c'est un droit réel (inscrit à la publicité foncière) qui vous confère des droits sur le terrain pour 99 ans. Vous n'êtes pas locataire du terrain : vous avez un droit d'usage long et transmissible.

Les OFS sont agréés et contrôlés par l'État. En cas de dissolution d'un OFS, le foncier et les baux sont repris par un autre OFS agréé ou par une collectivité territoriale. Vos droits en tant que propriétaire du logement et détenteur du bail sont préservés. La loi encadre cette continuité pour protéger les acquéreurs.

Oui, en tant que propriétaire du logement, vous pouvez le donner en garantie hypothécaire pour votre prêt immobilier. Les banques acceptent les logements en BRS comme garantie, bien que le montant du prêt soit calculé sur la valeur du bâti uniquement (et non du foncier).